🏠 #16 - Les 3 meilleurs outils pour acheter sous le prix du marché 💰

Ia Ora Na, ici Vivien & Maëlys !

Quand on parle de rentabilité en immobilier, on pense souvent à “rénovation”, “meublé”, ou encore “division”… mais il y a une stratégie bien plus simple (et pourtant souvent oubliée) pour augmenter tes marges dès le départ : acheter moins cher que la valeur réelle du bien.

C’est ce qu’on appelle acheter sous le prix du marché.

Et crois-nous, c’est une des rares choses que tu peux contrôler AVANT même d’avoir signé l’acte chez le notaire. Encore faut-il savoir comment détecter une bonne affaire... et surtout, comment ne pas se faire avoir par un prix affiché trop beau pour être vrai.

Aujourd’hui, on te partage nos 3 outils préférés pour dénicher des biens décotés, négocier comme un pro, et améliorer ton investissement dès le compromis.

Et en bonus, on t'explique comment accéder à des biens que personne ne voit passer… même pas sur Leboncoin.

🔍 1. Castorus : l’arme fatale pour repérer les vendeurs pressés

On commence avec un outil gratuit, simple et redoutablement efficace : Castorus.com.

Il te dit depuis combien de temps un bien est en vente… et s’il a déjà baissé de prix.
Tu peux ainsi repérer en 2 clics un vendeur qui commence à désespérer, et préparer une bonne négo en toute légitimité.

Exemple perso :
On suivait un immeuble depuis plusieurs semaines, affiché à 220 000 €. En checkant Castorus, on voit qu’il était affiché à 245 000 € 9 mois plus tôt et qu’en plus de la baisse de prix il n’était toujours pas vendu ! Alors bien sûr il y avait des gros travaux, c’est une des raisons pour laquelle il ne se vendait pas.
Ayant ces informations sur la durée de vente, la baisse des prix et les travaux que nos savions gérer, nous avons réussi à négocier le prix à 165 000 €.

🗺️ 2. DVF - Etalab : les vrais prix de vente… pas ceux des annonces

Le problème des annonces ? Elles n’indiquent pas ce que les gens paient vraiment chez le notaire après négociation.
Pour ça, il faut aller à la source : les bases "Demande de Valeur Foncière" (DVF).

➡️ Grâce à DVF, tu peux savoir à combien se vendent réellement les biens dans une rue ou un quartier. Et ça, c’est ton meilleur levier pour démasquer un bien trop cher… ou une vraie bonne affaire.

👨‍🏫 Notre méthode :

• On entre la ville (ou l’adresse exacte) dans DVF ou un site comme ImmoData.

• On filtre sur les dernières années et le bon type de bien.

• Et on regarde le prix/m² réel, pas celui des annonces.

Résultat :
Quand tu vois qu’un bien est affiché à 3 400 €/m² dans un secteur où tout se vend autour de 3100 €/m², tu sais que tu peux y aller avec une offre bien en dessous… données à l’appui !

🤝 3. Le vrai secret : le OFF-market… et comment y accéder

On termine avec ce qui fait toute la différence à long terme : le marché caché. Celui où les bonnes affaires ne sont jamais publiées. Le off-market, c’est ce que les investisseurs pros chassent activement… et qu’on peut atteindre sans être agent, ni avec un réseau de 10 ans.

Mais pour ça, il faut changer de posture. Ce n’est pas en demandant “vous avez du off-market ?” que tu vas débloquer quoi que ce soit.
Tu dois gagner la confiance des gens qui ont l’info avant tout le monde.

👂 Voici comment on a réussi à accéder à du vrai off :

1. Agents immo : On évite le mode “touriste”. On revient plusieurs fois, on donne des retours clairs, on montre qu’on est fiable (documents prêts, budget clair, conditions suspensives réalistes).

2. Notaires : On les sollicite pour un avis de valeur ou une estimation, pas juste quand on a besoin de signer. Certains nous ont proposé des ventes en amont car ils savaient qu’on irait vite.

3. Mairies, gardiens, artisans, conciergeries, syndic de copro : Tous peuvent être la clé d’un deal en or. Mais seulement si tu noues des relations sincères, avec un vrai projet derrière.

🎁 Bonus : Le plan d’action complet pour gagner 50 000 € net sur une opération Off-Market

Si tu veux aller plus loin que les outils qu’on t’a partagés aujourd’hui…

👉 Je t’invite à t’inscrire gratuitement au Sommet Immobilier animé par Yann Darwin qui commence ce soir !

Durant 5 soirs en live, il va dévoiler une méthode inédite pour encaisser jusqu’à 50 000 € NET sur une seule opération — sans travaux, sans apport, même si tu démarres de zéro.

Ce n’est pas de la théorie : c’est la stratégie qui a généré 170 millions € de CA, et qui repose sur une opportunité unique en 2025.

💡 Ce qu’il va partager :

• Comment trouver de vrais Off-Market, là où personne ne regarde.

• Une technique peu connue pour se faire financer même sans banque.

• Le plan complet pour un “Flip Express Passif” ultra-rentable.

Tu veux vraiment apprendre à acheter en dessous du marché dès ce soir ?

Conclusion : Le bon prix, c’est celui que personne n’ose proposer

Trouver un bien rentable, c’est rarement une question de chance. C’est une question de méthode, d’outils, et de mindset.
En utilisant les bons leviers, tu peux gagner des dizaines de milliers d’euros dès l’achat. Et cette marge-là… personne ne pourra jamais te la reprendre.

Alors à toi de jouer !

À très vite pour une nouvelle édition d’Effet Levier ! 😊

Vivien & Maëlys
À tes côtés pour bâtir ta liberté financière 🚀