🏗️ #22 - 10 étapes pour diviser un lot en copropriété

Salut la team, ici Vivien & Maëlys !

Tu connais cette sensation quand tu vois un bien à vendre…
Pas hyper rentable sur le papier mais tu sens qu’il y a un vrai truc à faire.

Et là, tu te poses la vraie question :

C’est ce qu’on a fait avec un plateau de 110 m².
Un seul lot, en dessous du prix du marché mais à seulement 6,8% de renta…
On l’a divisé en 2 T2, et on a boosté la rentabilité à 11,1% de renta.

Ce genre d’opération, ce n’est pas si compliqué, mais ça demande une vraie méthode… Et on va t’expliquer tout ça dans un instant en 10 étapes clés pour réussir ta division !

Mais juste avant de commencer 👇

🔨 Le sujet du jour : 10 étapes pour diviser un lot en copro

🧠 Étape 0 – Étude de faisabilité “terrain”

Avant même de regarder les règles de la copropriété ou du PLU, tu dois analyser le potentiel physique du bien.
Voici ce qu’on vérifie systématiquement avant d’acheter :

1. Fenêtres et lumière naturelle

• Chaque logement doit avoir au moins une fenêtre ouvrante donnant sur l’extérieur

• Si une des pièces de vie est aveugle => division impossible ou non conforme

2. Réseaux d’évacuation

• L’emplacement des WC, cuisines, douches actuelles et futures. Elle doivent être raccordables sans remonter 15 mètres

• L’idéal ? Une colonne d’évacuation au centre du bien ou 2 aux extrémités.

3. Sas d’entrée ou circulation possible

• Pour diviser, il faut pouvoir créer une entrée pour chaque logement, soit en créant un sas commun, soit en ayant accès direct depuis la cage d’escalier.

4. Hauteur sous plafond et surfaces

• Il te faut au moins 2,20 m de hauteur, des surfaces de + de 9m² et + de 20 m³ pour qu’une pièce soit habitable.

5. Reprise de structure

• Si tu dois casser des murs porteurs → diagnostic structurel, autorisation copro, surcoûts. Évite le plus possible !

📍 Étape 1 – Vérifier la faisabilité réglementaire

Même si techniquement le bien est divisible, tu dois passer au cadre juridique.

1. Règlement de copropriété

• Autorise-t-il la division ? Il y a souvent 3 options :

  • la division est autorisée sans vote en AG

  • La division est autorisée sous condition de vote en AG (à voir en étape 4)

  • La division est interdite

• Interdit-il certains usages (colocation, meublé, location courte durée) ?

• Autorise-t-il la création de plusieurs compteurs, l’accès aux communs pour Enedis, etc ?

2. PLU et règlement d’urbanisme local

Voici les points clés à regarder dans le PLU de ta commune :

• Stationnement

  • Dans beaucoup de communes, chaque logement créé = 1 ou 2 places de parking à prévoir

  • Si tu n’as pas la place, certaines villes te permettent de payer une “participation compensatoire”

• Densité / surface minimale

  • Certaines villes interdisent de diviser en logements inférieur à 20 ou 30 m²

  • D’autres imposent un nombre minimal de pièces par logement

• Zone protégée

  • Si le bien est en zone architecturale classée (ABF) : la façade ou l’entrée ne peuvent pas être modifiées librement

📐 Étape 2 – Faire appel à un géomètre-expert pour l’EDD modificatif

Si toutes les parties précedentes sont validées, il est temps de passer à la création juridique des futurs lots. Et pour ça, ton meilleur allié s’appelle… le géomètre-expert.

Sa mission :

• Relever précisément les surfaces du bien

• Créer les nouveaux plans de division (plans intérieurs + plans de repérage)

• Rédiger le nouvel État Descriptif de Division (EDD) : ce document décrit officiellement chaque lot (surface, situation, tantièmes…)

• Calculer ou recalculer les tantièmes de charges de copropriété

Sans cette partie, le notaire ne peut rien faire :
Tu ne peux ni vendre, ni louer indépendamment, ni même ouvrir de compteurs séparés sans EDD à jour.

💰 Budget à prévoir : entre 1 200 et 2 500 € HT, selon complexité.

🧾 Étape 3 – Préparer le dossier pour la copropriété (même sans AG)

Si tu n’as pas besoin de faire voter la division en AG (étape 1), tu pourrais être tenté de zapper cette étape mais c’est une mauvaise idée !

✅ Même sans vote, tu dois préparer un dossier propre pour :

1. Mettre à jour l’EDD avec ton géomètre (obligatoire si création de nouveaux lots)

2. Informer officiellement le syndic pour qu’il ajuste :

   • La répartition des charges

   • Le relevé de copropriété

   • L’appel de charges individualisé

3. Anticiper les remarques ou objections des copropriétaires lors des AG futures

Ce que tu dois préparer :

✅ Une note d’information à envoyer au syndic (et à archiver)
✅ L’EDD modificatif rédigé par le géomètre
✅ Les plans de division (avec numérotation des nouveaux lots)
✅ Un tableau comparatif des nouveaux tantièmes par lot (fourni par le géomètre)
✅ Une mention claire que tu agis dans le cadre autorisé du règlement

💡 Envoie tout ça par courrier RAR ou mail avec AR, pour traçabilité.

🏛️ Étape 4 – Faire voter des travaux en AG (si besoin)

Encore une fois, si le règlement de copro n’impose pas de vote en AG pour diviser ou si tu ne touches pas aux parties communes, tu peux sauter cette étape.

Mais voici les situations fréquentes où un vote reste nécessaire même si la division est libre :

Cas où un vote est requis :

1. Tu veux installer des compteurs dans un local technique commun

2. Tu modifies la circulation dans les communs (ex : ajout d’un sas, fermeture d’un couloir…)

3. Tu ajoutes une boîte aux lettres ou interphone dans l’entrée

4. Tu fais passer une évacuation ou un câble dans un mur commun
   

Comment faire voter ces travaux ?

Tu demandes au syndic d’inscrire une ou plusieurs résolutions à l’ordre du jour de la prochaine AG ou AGE si c’est urgent.

Exemple de résolution :

Astuce relationnelle

✅ Parle du projet en amont aux autres copropriétaires
✅ Apporte les plans et l’EDD en main propre à ceux que tu croises
✅ Montre que le projet est propre, réfléchi et maîtrisé

🗳️ Étape 4 bis : Ce que tu peux faire si aucun vote n’est nécessaire :

✅ Tu modifies l’EDD
✅ Tu informes officiellement le syndic
✅ Tu fais les travaux entièrement dans ton lot privé
✅ Tu ouvres les compteurs dans ton lot (pas dans les communs)
✅ Tu vas chez le notaire pour publier les lots une fois les travaux terminés

Et tu n’as besoin d’aucune validation d’AG, tant que tu ne touches pas à ce qui est collectif.

Étape 5 – Obtenir les autorisations administratives

Faut-il une autorisation d’urbanisme pour diviser un lot ?
C’est une question que tout investisseur qui divise un lot se pose et souvent, avec des réponses floues... Voici les cas généraux à connaître, mais pour être certain à 100 %, tu peux vérifier les règles précises sur le site officiel du gouvernement (service-public.fr).

✅ Tu n’as besoin de rien (ni DP, ni permis) si :

• Tu divises un lot en plusieurs logements sans toucher à la façade, à la toiture ou à la structure (pas de mur porteur, pas d’ouverture, pas d’escalier modifié)

• Le bâtiment est déjà à usage d’habitation

• Tu n’es pas en secteur protégé (type ABF)

• Tu ne changes pas la destination du bien (ex : pas de local commercial transformé en logement)

• Ou tu réponds aux exigences particulières de stationnement ou de densité
  

🟡 Tu dois déposer une déclaration préalable (DP) si :

• Tu crées une ouverture extérieure (porte, fenêtre, velux…)

• Tu modifies l’aspect extérieur du bâtiment

• Tu fais un changement de destination sans modification extérieure ni de la structure porteuse

• Le bien est en secteur protégé (avis ABF requis)

• Le PLU impose une place de stationnement par logement créé, et tu ne peux pas la fournir → il faut régulariser via la DP
  

🔴 Tu dois déposer un permis de construire (PC) si :

• Tu modifies de manière importante la structure du bâtiment (ex : extension, rehaussement, changement de volume)

• Tu agrandis la surface de plancher de plus de 20 m²

• Tu modifies la façade en secteur protégé avec transformation lourde

• Tu regroupes plusieurs lots pour créer un local à usage autre que logement (ex : transformation de plusieurs studios en commerce)

🧑‍⚖️ Étape 6 — Faire acter la division chez le notaire

Maintenant que tes lots existent physiquement, il faut qu’ils existent juridiquement. C’est le rôle du notaire, qui va officialiser la division et publier les nouveaux lots.

Le notaire va :

• Intégrer le nouvel État Descriptif de Division (EDD) transmis par ton géomètre

• Mettre à jour le règlement de copropriété si besoin

• Créer un titre de propriété par lot

• Déposer l’ensemble au service de publicité foncière

• Mettre à jour le cadastre

⚡️ Étape 7 – Faire intervenir Enedis (et autres réseaux si besoin)

Souvent sous-estimée, cette étape est critique pour que chaque lot fonctionne en autonomie. Et c’est à faire dès le début du chantier car les délais sont souvent très (très) longs 😅

1. Enedis – électricité

Pour chaque lot autonome, tu dois faire une demande de création de Point De Livraison (PDL) auprès d’Enedis via leur portail ou un formulaire papier.

Deux cas de figure possibles :

A. Colonne électrique déjà en place dans l’immeuble (avec gaines techniques prévues)
Enedis pourra simplement poser un nouveau compteur par lot dans l’espace prévu (souvent en pied d’immeuble ou palier).

• Tu reçois un devis de raccordement d’environ 700-800€ TTC par compteur

• Ton électricien doit tirer la ligne jusqu’au tableau électrique dans le logement

• Une attestation Consuel peut être exigée si l’installation est neuve ou entièrement modifiée

B. Pas de colonne électrique dédiée ou immeuble ancien
Tu dois faire tirer une colonne électrique complète depuis l’arrivée générale jusqu’aux nouveaux compteurs.

• Travaux plus lourds, parfois dans les parties communes → vote en AG nécessaire

• Enedis fera un devis global pour le tirage de la colonne + pose des compteurs

• Coût souvent très élevé

• Il faut prévoir environ 4 à 6 mois entre la demande et la pose

2. Eau

• Si possible, demande un compteur d’eau individuel par lot, pour que chaque logement ait son propre contrat avec le distributeur (Veolia, Suez, etc.)

• Si ce n’est pas possible techniquement (réseau commun), tu peux installer des sous-compteurs privatifs et prévoir un système de répartition des charges via le syndic (appel au tantième ou à la consommation réelle)

🔨 Étape 8 – Réaliser les travaux de division

C’est ici que le projet prend forme.
Mais c’est aussi l’étape où les erreurs peuvent coûter cher (ou rendre un logement invendable ou non louable).

Voici les points essentiels à respecter :

1. Cloisonnement et organisation des volumes

• Crée des logements totalement indépendants, avec leurs propres accès, pièce d’eau, cuisine, électricité

• Respecte les surfaces minimales : > 9 m² habitables et > 20 m³ de volume

2. Sanitaires, évacuations, cuisine

• Raccorde chaque logement à une évacuation fonctionnelle (colonne existante ou pompe de relevage si nécessaire)

• Prévois une VMC pour chaque pièce humide

• Vérifie que la pression d’eau est suffisante pour plusieurs installations

3. Électricité

• Crée un tableau électrique indépendant par logement

• Respecte la norme NF C15-100

• Prépare les lignes en prévision des futurs compteurs Enedis individuels (voir étape 6)

4. Isolation acoustique

• Prévois une isolation phonique sérieuse entre les lots : 53 dB minimum

• Cloisons type Placostil avec laine de roche 45 mm ou systèmes spécifiques

5. Entrées indépendantes

• Chaque logement doit avoir sa propre porte avec serrure

• Si tu passes par un sas commun : ventilation obligatoire + éclairage

6. Détails à ne pas négliger

• Boîte aux lettres normalisée (une par lot)

✅ Étape 9 — Contrôles & conformité technique

Une fois les travaux terminés, place à la mise en conformité.
Cette étape est indispensable pour protéger ton projet (revente, assurance, location, etc.) et éviter tout blocage administratif ou juridique.

1. Réaliser les diagnostics obligatoires (un par lot) :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique)

• Diagnostic électricité (si installation de +15 ans ou si refaite)

• Amiante (si immeuble construit avant 1997)

• Plomb (si avant 1949)

• Certificat de surface

• Termites (selon zone géographique)

2. Attestation Consuel (si refonte électrique complète)

• Obligatoire si installation neuve ou remise à neuf complète

3. Déclaration d’achèvement des travaux (si DP ou PC)

• À faire via le formulaire Cerfa 13408

• Tu la déposes en mairie pour clôturer la procédure d’urbanisme

4. Déclaration fiscale : formulaire H1 ou H2

Dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, tu dois déclarer chaque logement auprès des impôts fonciers (formulaire H1 ou H2).
Ces déclarations permettent également d’avoir des exonérations de taxe foncière dans certains cas.

💶 Étape 10 — Mettre en location ou revendre les lots

La division est terminée. Tu as maintenant plusieurs options selon ta stratégie :

Option 1 : Vendre les lots séparément (revente à la découpe)

• Tu cèdes chaque lot (studio, T2, etc.) à des acquéreurs différents

• Idéal pour maximiser le prix au m²

• Tu touches une plus-value plus importante que si tu revendais le bien global

⚠️ À anticiper :

• Fiscalité sur la plus-value (notamment en nom propre)

• Si tu fais plusieurs opérations similaires, risque de requalification en marchand de biens

Option 2 : Mettre les lots en location

Tu gardes les lots et tu les exploites en :

• Location meublée

• Location nue

• Courte durée (si autorisée par le règlement de copropriété et la mairie)

• Colocation

🔚 Conclusion : Diviser un bien en plusieurs lots, c’est l’une des stratégies les plus puissantes pour :

✅ Créer de la valeur là où d’autres ne voient qu’un grand appart
✅ Améliorer la rentabilité de ton investissement

Mais comme tu l’as vu, ce n’est pas un simple coup de peinture et une cloison en plus.
Il y a des étapes juridiques, techniques, fiscales, des délais à respecter, des validations à obtenir…

Et chaque erreur peut coûter cher :
❌ blocage en AG
❌ Enedis
❌ problèmes de revente
❌ requalification fiscale…

Et si tu veux qu’on gère tout ça pour toi ?

On a accompagné plusieurs clients sur leur division et leur projet de A à Z, depuis la recherche du bien jusqu’à la gestion des travaux, des démarches et de la mise en location (ou revente).

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À très vite pour une nouvelle édition d’Effet Levier ! 😊

Vivien & Maëlys
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