🚀 #18 - Garder un appart gratuitement (ou presque) après une revente

Ia Ora Na, ici Vivien & Maëlys !

Aujourd’hui, on te partage une stratégie avancée…
Le genre de pépite qu’on réserve habituellement à la version PREMIUM de la newsletter.
Mais on avait trop envie de te la dévoiler ici.

Pourquoi ? Parce qu’elle peut littéralement changer ta façon d’investir.
Et surtout, peu d’investisseurs la connaissent ou l’utilisent vraiment.

Pour être honnêtes avec toi…
C’est une méthode qu’on avait sérieusement envisagée pour notre 3ᵉ immeuble.
Au final, on est partis sur un autre montage (on t’en reparlera très bientôt 👀),
mais on s’est dit : "Il faut qu’on la partage quand même."

Tu vas voir, c’est à mi-chemin entre une opération marchande, patrimoniale et locative.
Et le résultat peut être bluffant :
✅ un appart payé (ou presque),
✅ une capacité d’emprunt intacte,
✅ et du cash-flow dès le départ.

On t’explique tout dans cette édition, chiffres à l’appui 👇

🔍 Pourquoi cette stratégie est si puissante ?

Parce qu’elle te permet de :

• Te constituer du patrimoine net ultra rapidement,

• Générer un cash-flow important dès la mise en location,

• Et surtout : préserver ta capacité d’emprunt pour continuer à enchaîner les projets !

Le principe est simple :
👉 Tu achètes un immeuble entier sous le prix du marché,
👉 Tu fais quelques travaux de valorisation,
👉 Puis tu revends 3 appartements sur 4, à prix de marché…
👉 Et tu gardes le dernier lot, quasiment sans dette restante !

📐 Exemple concret de notre projet

Voici le montage exact d’un de nos projets :

📍 Le bien :

• Localisation : ville de taille moyenne dynamique dans la Drôme. Forte demande locative sur du studio à T3 car le parc locatif actuel est très ancien.

• Bâtiment mixte de 4 lots :

  • 🏢 Local commercial de 30 m²

  • 🏠 Duplex T3 de 60 m²

  • 🏡 T2 de 35 m²

  • 🛏 Studio de 30 m²

💰 Prix et budget :

• Prix d’achat + notaire + travaux : 248 600 €

• Soit un prix de 1 604 € / m²

• Financé avec un crédit bancaire à 100 % (sauf frais de garantie, pris sur notre trésorerie perso)

💸 Revente à la découpe (chiffrée)

Une fois les travaux réalisés et les lots bien valorisés (notamment par des plans propres, une création de copropriété et un bon home staging), voici le prix que l’on peut viser à la revente :

Il reste 3600 € à rembourser sur le prêt. On avait prévu de solder le crédit via notre trésorerie personnelle.

Quelques avant/après du projet en question :

Résultat final : un local 100 % payé, qui génère du cash-flow

Tu te retrouves avec un local commercial de 30 m², entièrement payé.
Et ça change tout.

👉 Mise en location du local : 400 € / mois
👉 Gestion en direct, pas de charges
👉 Taxe foncière payée par le locataire
👉 Aucun crédit à rembourser
👉 Cash-flow net de quasi 400 €/mois (ajouter la PNO à 30€ et la copro bénévole)
= 4 800 €/an de revenus passifs récurrents

C’est comme si ce local t’avait été offert… sauf qu’en réalité, tu as utilisé l’effet de levier bancaire et l’intelligence de revente.

✅ Les avantages de cette stratégie

1. Tu crées du patrimoine net, vite

• 1 local payé, sans dette

• Valeur nette : environ 70 000 €

• En une seule opération, avec très peu de capital immobilisé à long terme

2. Tu restes ultra-finançable

En gardant un bien sans crédit associé, tu :

• Améliores ton taux d’endettement global

• Augmentes ton patrimoine net

• Démontres ta capacité à valoriser des biens

Et les banques adorent ça.

3. Tu peux réutiliser ce bien comme levier

• En hypothèque pour garantir un autre prêt

• En nantissement si la banque l’accepte

• Ou même en revente pour créer une trésorerie si besoin de liquidité

Bref, un véritable actif stratégique. Et crois-nous : ça fait une énorme différence pour les projets suivants.

⚠️ Les précautions à prendre

1. Risque de requalification fiscale

Si tu fais ce genre d’opé régulièrement, tu risques d’être considéré comme marchand de biens.

N’hésite pas à espacer tes projets et adopter une bonne structure juridique. Demande l’avis d’un fiscaliste spécialisé (on peut t’en recommander un si tu veux)

2. Conditions bancaires à cadrer

Demande dès l’offre de prêt :

• Une main levée partielle d’hypothèque pour revendre lot par lot

• Une exonération de pénalités en cas de remboursement anticipé

• Une hypothèque uniquement sur le lot que tu conserves à la fin si tu n’as pas tout remboursé.

💡 C’est négociable, si tu anticipes !

3. Ne pas oublier les coûts de mise en copro

Quand tu revends à la découpe, tu ne peux pas simplement "vendre les lots séparément" du jour au lendemain. Il faut créer une copropriété officielle, avec tous les documents juridiques nécessaires. Et ça… a un coût qu’on oublie trop souvent dans les calculs de rentabilité !

Voici ce que tu dois anticiper :

• 📐 Plans de division : réalisés par un géomètre, ils définissent les surfaces précises et les limites des lots.

• 📄 État Descriptif de Division (EDD) : réalisé par le notaire, il officialise la division en lots (avec les tantièmes, parties communes, etc.).

• 📚 Règlement de copropriété : également rédigé par le notaire, c’est la "bible" qui encadre les droits et devoirs des copropriétaires. Même si tu revends à des proches ou que tu gardes un lot, ce règlement est obligatoire.

À prévoir : environ 3 000 à 5 000 € pour l’ensemble, selon la complexité du bien et les prestataires.

✨ En résumé

Cette stratégie, c’est un peu comme avoir le beurre, l’argent du beurre… et du cash-flow en prime 🧈💸

Tu achètes un immeuble, tu revends une partie, tu gardes un bien payé à 100% ou presque, et tu continues à avancer. C’est intelligent, puissant, et totalement duplicable.

Et si tu veux qu’on t’aide à repérer ce type de projet, à monter ton dossier, ou à structurer l’opération pour éviter les pièges :

À très vite pour une nouvelle édition d’Effet Levier ! 😊

Vivien & Maëlys
À tes côtés pour bâtir ta liberté financière 🚀