😓 #28 - LMNP plafonné à 7000€ ? Ce que le budget 2027 va vraiment te coûter

Salut la team, ici Vivien & Maëlys 👋

Le LMNP, c'est LE chouchou des investisseurs.

Tu achètes, tu meubles, tu amortis… et tu ne paies quasiment pas d'impôt sur tes loyers pendant des années.

Sauf que l'État ne kiffe pas vraiment... comme par hasard 😅

👉 2025 : les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
👉 2026 : les prélèvements sociaux sur les loyers meublés passent de 17,2 % à 18,6 %.
👉 1er octobre 2026 : le projet de budget 2027 veut plafonner l'amortissement à 7 000 € par an et par foyer.

Trois coups durs en moins de deux ans. Sur la même niche. 1,37 million de foyers sont concernés, pour environ 200 millions d'euros par an de recettes visées.

Alors, on a sorti la calculette et on a analysé l’impact de ces belles décisions de notre gouvernement… Aujourd'hui, on te montre l'avant/après, sans catastrophisme… et sans langue de bois 👇

📜 Ce que prévoit le texte (et ce qui reste flou)

C'est l'article 7 du projet de loi de finances 2027. En clair :

✅ Amortissement LMNP limité à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme).

✅ Le plafond est par foyer, tous biens meublés confondus. Pas par appart.

✅ Il s'applique dès les revenus 2027, aussi aux biens déjà achetés. Aucune exception pour les anciens.

✅ Restent hors plafond : résidences étudiantes, résidences seniors, établissements pour personnes handicapées et Ehpad.

✅ Fin du report : l'amortissement non utilisé une année est perdu. Le stock déjà reporté reste utilisable jusqu'en 2036, dans la limite de la moitié du résultat annuel.

Ce qui reste flou ? Le périmètre exact. Le texte vise « l'amortissement des locaux » : 2,5 % de la valeur amortissable du logement. La lecture la plus citée : murs et travaux plafonnés, mobilier à part (il continue de s'amortir normalement). Mais certains juristes estiment que le sort du mobilier n'est pas encore tranché.

Donc on ne va pas trancher à la place du Parlement. On te calcule la lecture la plus probable… et le pire cas.

🏠 Cas n°1 : notre appart de 80 m² en location longue durée

Un de nos apparts à la frontière, loué meublé à l'année.

👉 Acquisition + notaire : 159 000 €
👉 Travaux : 80 000 €
👉 Mobilier : 12 000 €
➡️ Coût total : 251 000 €
➡️ Loyers : 2 200 €/mois cc, soit 26 400 €/an et 10,5 % brut

Résultat ? Selon la lecture du texte, ce bien perd entre 181 € et 238 € par mois de cashflow après impôt.

Désagréable. Pas mortel.

🏘️ Cas n°2 : une coloc 4 chambres

Plus cher, plus de loyers… donc plus d'amortissement.

👉 Acquisition + notaire : 230 000 €
👉 Travaux : 65 000 €
👉 Mobilier : 15 000 €
➡️ Coût total : 310 000 €
➡️ Loyers : 3 000 €/mois cc, soit 36 000 €/an et 11,6 % brut

Methode de calcul : terrain = 15 % du prix (non amortissable). Murs amortis sur 30 ans, travaux sur 15 ans, mobilier sur 7 ans. « Lecture la plus citée » = 2,5 % de la valeur des murs + travaux, dans la limite de 7 000 €, mobilier amorti normalement à côté. « Pire cas » = 2,5 % appliqués à tout (murs + travaux + mobilier). Impôt calculé à 48,6 % (tranche à 30 % + prélèvements sociaux à 18,6 %), en supposant que les loyers, moins les charges et les intérêts, couvrent tout l'amortissement avant réforme.

Pris un par un, la partie plafonnée de chaque bien reste sous les 7 000 €. On pourrait se dire : « ouf ».

Sauf que…

💣 Le vrai piège : le plafond est par foyer

Ces deux biens, si tu les as tous les deux en LMNP dans le même foyer, ils se partagent un seul plafond de 7 000 €.

En clair : plus tu as de biens en LMNP, plus tu prends cher. Le 3e, le 4e appart n'amortissent quasiment plus rien.

🏢 Pourquoi nos gros projets ne sont jamais en LMNP

Depuis nos débuts en 2020, notre fiscaliste nous a donné une règle :

Dès qu'un projet génère beaucoup d'amortissement, il part en SCI à l'IS.

Pourquoi ? Parce que l'État s'attaque d'abord à ce qui est en nom propre. L'impôt sur les sociétés, lui, c'est la fiscalité de toutes les entreprises de France. Le jour où on plafonne l'amortissement à l'IS, c'est chaque boulangerie et chaque PME qui trinque. Beaucoup plus dur à raboter.

Exemple avec un de nos immeubles :

👉 Achat : 165 000 €
👉 Travaux : 370 000 €
➡️ Amortissement, à la louche : entre 23 000 et 29 000 € par an

Si on l'avait mis en LMNP, avec la réforme ? 7 000 € maximum sur les murs et les travaux. Soit 16 000 à 22 000 € de déduction qui partent en fumée. Chaque année.

Avec autant d'argent en jeu, on ne pouvait pas prendre le risque que la fiscalité change.

Et elle change.

⚠️ La SCI à l'IS n'est pas une baguette magique

On préfère être 100 % transparents avec toi :

❌ Tu sors l'argent ? Tu paies. Les dividendes prennent la flat tax de 31,4 %. L'IS, c'est parfait pour réinvestir, beaucoup moins pour vivre de tes loyers.

❌ La plus-value à la revente est plus lourde : elle se calcule sur la valeur nette comptable (prix moins amortissements), sans abattement pour durée de détention.

❌ Une vraie compta, un expert-comptable et des frais chaque année (environ 1200 à 1500€ par SCI par an)

❌ Pas adaptée à tout. Pour un petit studio, le LMNP reste souvent plus simple, même plafonné.

La bonne structure, c'est celle qui colle à ton projet : taille, durée de détention, besoin de revenus ou de capitalisation.

🛠️ Ce qu'on ferait à ta place cette semaine

1️⃣ Demande ton tableau d'amortissement à ton comptable

2️⃣ Additionne l'amortissement de tous tes biens meublés. Plus de 7 000 € ? Tu peux être concerné par la prochaine reforme.

3️⃣ Ne vends rien, ne restructure rien dans la précipitation. Le texte n'est pas voté, et une mauvaise restructuration coûte souvent plus cher que le rabot.

4️⃣ Pour tes prochains achats, pose la question de la structure avant de signer. Après, c'est trop tard.

👉 En résumé

✅ Le budget 2027 veut plafonner l'amortissement LMNP à 7 000 € par an et par foyer. Rien n'est voté.

✅ Bien par bien, l'impact va de 176 € à 247 € par mois sur nos exemples. Avec deux biens dans le même foyer : 554 € par mois (711 € dans le pire cas).

✅ Plus tu as de biens en LMNP, plus tu es exposé.

✅ Sur les gros projets, la SCI à l'IS nous protège depuis 2020… avec ses propres règles du jeu.

La rentabilité ne se trouve pas, elle se fabrique.
Et elle se protège. 🛡️

À très vite pour une nouvelle édition d'Effet Levier ! 😊

Vivien & Maëlys
À tes côtés pour bâtir ta liberté financière 🚀

Sources : projet de loi de finances 2027, article 7 (analyses JeChange, Légifiscal et MoneyVox) ; LFSS 2026 pour les prélèvements sociaux. Cette édition n'est pas un conseil fiscal personnalisé : fais valider ta situation par ton expert-comptable.