💰 #15 - Quel montant investir pour ton prochain achat ?

Ia Ora Na, ici Vivien & Maëlys !

Cette semaine, on change un peu de format pour revenir à une question ultra fréquente qu’on reçoit lors de nos coachings ou par mail :
“Je veux investir, mais je ne sais pas à quel montant viser pour mon premier (ou prochain) bien. 120k ? 300k ? 800k ?”

C’est une super question… et la réponse n’est pas aussi simple qu’un “ça dépend”.
Car non, ce n’est pas qu’une affaire de budget ou de taux d’endettement. C’est aussi une affaire de stratégie, de psychologie, et de trajectoire à moyen terme.

Alors aujourd’hui, on te partage notre vision (basée sur notre parcours, les projets qu’on a accompagnés, et notre veille terrain), pour t’aider à répondre à cette fameuse question : Combien devrais-tu investir pour vraiment avancer vers tes objectifs ?

🧠 Comment la banque calcule ta capacité réelle d’investissement ?

La plupart des gens se basent uniquement sur la règle des 35 % d’endettement. C’est une bonne base… mais ça ne fait pas tout.

En réalité, les banques regardent de plus en plus :

✅ Ta capacité à générer des loyers qui couvrent les mensualités du crédit (en prenant une décote de 70% du loyer)
✅ Le reste à vivre après paiement des charges
✅ La régularité et stabilité de tes revenus

💬 Exemple :
Tu gagnes 2 500 €/mois net. Tu veux acheter un bien qui se loue 1500 €/mois.
Si tu empruntes pour 1000 €/mois, tu seras à 40% d’endettement par rapport à tes revenus. Mais la banque va aussi regarder si les loyers couvrent le prêt (70% de 1500€ = 1050€). Et si ton reste à vivre après tout ça reste confortable.

C’est pour ça qu’il est important de ne pas te limiter à un simple simulateur en ligne : un banquier peut suivre ou refuser ton projet sur des critères plus subtils que ce qu’on lit sur BFM ou les forums 😅

Mais tout ça, on l’explique bien plus en détails dans notre newsletter PREMIUM ou notre accompagnement personnalisé :

✅ Comment dépasser les 35 % d’endettement et se faire quand même financer
✅ Comment obtenir plusieurs prêts et enchaîner sans blocage
✅ Les process pour lever jusqu’à 800k€ avec un salaire “classique”

🎯 Les 4 grandes zones d’investissement immobilier

Tu te demandes peut-être à quel type de projet tu peux prétendre avec ton budget actuel. Mais au-delà de la simple somme, chaque zone de prix correspond à une logique d’investissement différente, avec ses propres avantages, contraintes et enjeux bancaires.

👉 Pour t’aider à y voir plus clair, on a découpé le marché en 4 grandes tranches d’investissement immobilier, basées sur notre expérience terrain.

1️⃣ Moins de 200k €
C’est souvent la porte d’entrée pour un premier projet : studio, T2, voire petit immeuble dans certaines zones. Facile à financer, accessible même avec peu d’apport, mais aussi très concurrentiel… car tu te bats souvent avec des acheteurs en résidence principale qui sont prêts à mettre le prix via un simple coup de coeur.

2️⃣ Entre 200k € et 500k €
Tu peux viser des immeubles rentables, parfois divisibles, souvent optimisables, avec un financement encore gérable au niveau local de ta banque (sans passer par le siège bancaire). C’est aussi une zone où tu peux encore acheter seul ou en couple, sans société complexe.

3️⃣ Entre 500k € et 1M €
Ici, on monte d’un cran. Ce sont souvent des biens à fort potentiel : immeubles de rapport, projets avec subventions ou division. Tu peux viser un gros cashflow… mais tu entres aussi dans une cour plus fermée, où les intervenants sont souvent des pros, et où les banques demandent un dossier solide. En clair, tu as intérêt à être bien accompagné.

4️⃣ Au-delà du million
C’est une autre dimension. Tu changes complètement de ligue : effet d’échelle très intéressant, possibilités de structuration poussée, mais aussi exigences bancaires très élevées. C’est un terrain de jeu réservé aux investisseurs professionnels voire institutionnels

👇 Voici le récap visuel :

🚀 Notre zone idéale ? Entre 300k et 500k €

C’est vraiment le meilleur spot pour nous. Pourquoi ?

✔️ Tu évites la guerre des particuliers qui veulent juste “acheter un petit appart à rénover”
✔️ Tu n’es pas encore dans la cour des marchands et semi-pros qui dégainent même des offres sans conditions suspensives
✔️ Tu peux acheter un immeuble d’environ 5, 6 lots, faire une division ou ajouter de la LCD sans aller au front tous les jours
✔️ Tu peux souvent faire valider le dossier directement avec ton conseiller, sans passer par le siège

De notre côté, la majorité de nos opérations rentables (même les plus atypiques) sont dans cette tranche-là.

😴 Le bon montant, c’est aussi celui qui te fait dormir la nuit !

Et ça, on en parle trop peu ! Il y a le montant “technique” (ce que tu peux emprunter).
Mais il y a aussi le montant “psychologique” (ce que tu es prêt à assumer sans stress constant).

Pour cela, tu peux te poser ces 3 questions :

1️⃣ Si demain mon locataire part, est-ce que je peux assumer la mensualité seul(e) pendant 2, 3 mois ?
2️⃣ Est-ce que ce projet me laisse un peu de marge (trésorerie, épargne de secours, plus-value latente) ?
3️⃣ Est-ce que je peux rebondir vite sur un autre projet derrière, ou est-ce que je fige ma capacité pendant 5 ans ?

Si tu réponds OUI à ces 3 questions : alors tu es probablement dans une zone de confort stratégique. Et ça, ça n’a pas de prix !

Conclusion : Vise juste, pas trop petit ni trop gros

La bonne nouvelle, c’est que tu n’as pas besoin de viser un énorme projet dès le départ.
Mais tu n’as pas non plus intérêt à rester bloqué dans des opérations trop petites, juste par peur. Trouve ta zone à toi, celle qui te permet d’avancer avec ambition mais aussi avec sérénité.

Et si tu veux qu’on t’aide à définir cette zone, analyser ta capacité réelle, ou construire ta feuille de route personnalisée, on peut en discuter : Réserve un appel découverte (gratuit) ici.

À très vite pour une nouvelle édition d’Effet Levier ! 😊

Vivien & Maëlys
À tes côtés pour bâtir ta liberté financière 🚀