⚡ #29 - DPE 2027 : ce qui change, les 3 points qu'on vérifie en visite et pourquoi on achète encore des passoires

Salut la team, ici Vivien & Maëlys 👋

Le 1er janvier 2027, des centaines de milliers de logements vont changer de lettre au DPE.

Sans un coup de marteau. Sans un euro de travaux. Juste avec un arrêté…

Pour un propriétaire de passoire chauffée à l'électrique, c'est Noël avant l'heure. Pour un investisseur comme nous ? C'est plus nuancé. Une partie des « fausses passoires » va disparaître du marché… et avec elles, une partie des décotes.

La bonne nouvelle ? Les vraies passoires, elles, restent. Et ce sont celles-là qu'on achète.

Aujourd'hui, on t'explique ce qui change, ce que tu dois faire si tu es propriétaire, et pourquoi on continue de foncer sur les G 👇

⚡ Ce qui change au 1er janvier 2027

1️⃣ L'électricité est encore moins pénalisée.

Le DPE convertit ta consommation en « énergie primaire » avec un coefficient. Pour l'électricité, il passe de 1,9 à 1,7 (arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel le 26 août).

En clair : pour un logement tout électrique, la consommation affichée baisse d'environ 10,5 %. Et comme le coefficient était déjà passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, la baisse cumulée atteint environ 26 % par rapport à un DPE de 2025.

Exemples (logement tout électrique, étiquette climat non bloquante) :

👉 Un F à 360 kWh/m²/an descend à 322 → il passe E.
👉 Un G à 450 kWh/m²/an descend à 403 → il passe F.
👉 Un F à 400 kWh/m²/an descend à 358 → il reste F.

Au gaz, au fioul ou sur chauffage collectif ? Seule la petite part électrique (éclairage, ventilation…) bouge. Le changement de lettre est rare. Et l'étiquette climat (GES) ne bouge pas du tout.

2️⃣ Le DPE affiche de nouvelles infos (arrêté du 11 juin 2026, qui transpose la directive européenne) :

✅ Une mention « A0 » pour les logements classés A ou B qui n'utilisent aucune énergie fossile.
✅ La production d'énergie renouvelable sur place (panneaux solaires, PAC…).
✅ La durée de vie restante du chauffage et de la clim. Retiens bien celle-là, on y revient.

3️⃣ Pas besoin de refaire ton DPE. Un DPE en cours de validité reste valable. Tu pourras télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l'Observatoire DPE de l'ADEME (la date d'ouverture n'est pas encore annoncée).

Ce qui ne change PAS :

❌ Les seuils des lettres A à G.
❌ Le calendrier d'interdiction de louer : G depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034 (pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction).

🏠 Tu es propriétaire ? Ce que tu dois faire

✅ Chauffage électrique ? Regarde la consommation sur ton DPE. En F, si elle est à 368 kWh/m²/an ou moins, tu passes E. En G, à 469 ou moins, tu passes F. Télécharge l'attestation dès qu'elle est disponible : c'est elle qui fera foi pour louer ou vendre.

✅ Gaz, fioul ou chauffage collectif ? Rien ne bouge pour toi. Si tu es en F, il te reste 14 mois avant l'interdiction au prochain renouvellement de bail. C'est maintenant qu'il faut chiffrer les travaux, pas en décembre 2027 quand tous les artisans seront débordés.

⚠️ La facture de ton locataire ne baisse pas d'un centime. Le coefficient change la lettre, pas la consommation réelle. Un logement mal isolé reste un logement froid… et un locataire qui finit par partir.

⚠️ Tu vends ? Avec la nouvelle ligne « durée de vie restante du chauffage », l'acheteur verra noir sur blanc que ta chaudière a 20 ans. Et il va négocier dessus.

🎯 Et pour un investisseur comme nous ?

On va être directs : le nouveau DPE va retirer des opportunités du marché.

❌ Les petites passoires électriques « limites » vont récupérer une lettre gratuitement. Leurs vendeurs n'auront plus la pression. Moins de décote à aller chercher.

✅ Les vraies passoires restent : simple vitrage, zéro isolation, chaudière fioul, VMC inexistante. Le coefficient ne les sauve pas. C'est là que sont les bonnes grosses décotes.

✅ La durée de vie du chauffage écrite dans le DPE, c'est un argument de négociation officiel. On ne va pas s'en priver.

👉 Notre règle : on n'achète jamais une passoire en pariant sur un arrêté. On achète un bien qu'on va refaire à neuf. Si la lettre bouge toute seule, tant mieux. Mais le business plan ne repose pas dessus.

💰 Pourquoi acheter une passoire est (souvent) très rentable

Le principe est simple.

Le vendeur voit une interdiction de louer, des devis qu'il ne comprend pas et un acheteur sur deux qui fuit…
Sur les achats de nos clients, on obtient des décotes jusqu'à 1 500 €/m² sous le prix du marché. Sauf qu'en tant qu'investisseurs, on ne garde pas une passoire. On la refait à neuf :

👉 Isolation des murs (et du sol ou des plafonds quand il le faut)
👉 Changement des fenêtres
👉 Nouveau système de chauffage, si on peut (quand il n'est pas collectif)
👉 Ventilation, électricité, sols, cuisine, salle de bain…

Tu achètes au prix d'une passoire. Tu finis avec un produit quasi neuf, en DPE C ou D.

Exemple déjà raconté dans la #27 : un appart classé G acheté par un client juste à côté de Genève, 1 500 €/m² sous le marché, un peu plus de 1 000 €/m² de travaux ciblés. DPE final : C. Plus de 35 000 € de plus-value latente.

Et quand on pousse la logique sur un immeuble entier ? 👇

🏢 Cas concret : notre immeuble de 5 T3 classé G

En 2022, on tombe sur un immeuble de rapport en plein centre-ville. 5 T3. Classé G, et sous arrêté d'insalubrité. Affiché 250 000 €.

On l'a finalement eu à 165 000 €. Soit −85 000 €, −34 %. Environ 760 €/m², là où le marché tourne entre 2 300 et 2 500 €/m².

Ensuite ? On a tout désossé. Retour aux coquilles vides. Ça nous a permis de tout curer et de repartir sur des bases saines :

👉 Isolation complète des murs et des plafonds
👉 Isolation au sol avec chape liquide
👉 Menuiseries et VMC neuves
👉 Pompes à chaleur dans certains logements

Le résultat : tous les appartements sont passés en C ou D.

Et le vrai luxe de cette opération ? Des appartements refaits à neuf, zéro souci technique en vue pour les 15 prochaines années, et sortis de la liste noire pour de bon. Pas en attendant le prochain arrêté.

🔍 Les 3 points qu'on vérifie en visite

1️⃣ Le chauffage : individuel ou collectif ?
Individuel, tu le changes. Collectif (surtout au fioul), tu ne pilotes rien : même avec une isolation parfaite, tu risques de stagner en D ou en E en attendant un vote en AG.

2️⃣ L'enveloppe : qu'est-ce qu'on peut isoler, améliorer ?
👉 Murs donnant sur l'extérieur : isolés ou pas ?
👉 Sol au-dessus de caves froides ?
👉 Plafond sous combles ?
👉 Fenêtres en simple vitrage ?
👉 VMC existante ?
👉 Porte d'entrée en bois non isolée ?
Plus il y a à gagner sur l'enveloppe, plus la décote est justifiée… et plus le saut de lettre sera grand.

3️⃣ La copro : qu'est-ce qu'elle bloque, qu'est-ce qu'elle prépare ?
On lit les derniers PV d'AG : travaux votés ou à venir, chaudière collective, autorisation de changer les fenêtres en façade. L'immeuble compte autant que l'appartement.

⚠️ La réalité du terrain

On préfère être 100 % transparents avec toi :

❌ 370 000 € de travaux, c'est un vrai chantier. Plus de 12 mois de travaux, du financement à porter, des imprévus qu'on découvre en ouvrant les murs.
❌ Une passoire n'est rentable que si tu l'achètes assez bas pour payer une rénovation complète. Une décote de 10 % sur un G, c'est souvent un piège.
❌ Et gérer tout ça seul, c'est la définition même des 80 % de galères.

🚀 Tu veux le même résultat, sans gérer le chantier ?

C'est exactement ce qu'on fait pour nos clients en clé en main.

On source la passoire. On la négocie. On fait faire le DPE projeté. On pilote les travaux. On meuble et on trouve les locataires.

On se tape les 80 % relous. Toi, tu gardes tes 20 % de kiff.

👉 En résumé

✅ Au 1er janvier 2027, le coefficient de l'électricité passe à 1,7 : les logements tout électriques peuvent gagner une lettre, sans travaux.
✅ Au gaz, au fioul ou en collectif : quasiment rien ne change. Le F reste interdit à la location au 1er janvier 2028.
✅ Le DPE affichera la durée de vie restante du chauffage : un nouvel argument de négociation.
✅ Les vraies passoires restent les meilleures opportunités : −34 % à l'achat sur notre immeuble, de G à C ou D après travaux.
✅ Avant de rénover : DPE projeté, toujours.

La rentabilité ne se trouve pas, elle se fabrique.
Le DPE aussi. 🔨

À très vite pour une nouvelle édition d'Effet Levier ! 😊

Vivien & Maëlys
À tes côtés pour bâtir ta liberté financière 🚀

Sources : arrêté du 19 août 2026 (coefficient électricité, JO du 26/08/2026) et arrêté du 11 juin 2026 (présentation du DPE, JO du 13/08/2026), analyses Journal de l'Agence, Selectra et Portail DPE. Seule l'attestation officielle de l'ADEME fait foi pour ta nouvelle étiquette.