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  • 🏗️ #24 - Une cloison qui rapporte 3 600 € / an ?

🏗️ #24 - Une cloison qui rapporte 3 600 € / an ?

Ne cherche pas le bien parfait. Cherche le bien mal optimisé. Voici comment on a transformé un T2 banal en un appart rentable à la frontière Suisse.

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Vivien Pilotto
7 janv. • Temps de lecture estimé: 7 minutes

👩‍🏫 Ce que tu vas apprendre dans cette édition :

  • 🧱 La stratégie exacte pour transformer un T2 de 54m² en T3 (et booster le loyer).

  • 👀 Le Mindset "Visite Créative" : Comment repérer le potentiel là où les autres voient des problèmes.

  • 💰 Les chiffres à l'euro près : Cashflow positif en zone frontalière Suisse (Oui, c'est possible).

Salut la team, ici Vivien & Maëlys !

On va être directs : Le coup de cœur, ça coûte cher. Si tu cherches un appartement "prêt à louer", propre et bien agencé, tu vas le payer au prix fort.

Pour faire une vraie affaire, tu dois chercher l'inverse. Tu dois chercher l'anomalie, le m² mal utilisé.

C'est exactement ce qu'on a fait pour une cliente : on a transformé un T2 "bof" en T3 ultra-rentable juste en déplaçant des cloisons. On t'explique les chiffres et la méthode tout de suite.

🎁 La ressource de la semaine : Passer la seconde avec Yann Darwin

On te parle souvent de locatif et de patrimoine sur le long terme. C'est la base. Mais parfois, on a besoin de gros cash tout de suite (pour quitter son job ou réinvestir).

Notre ami Yann Darwin (qu'on ne présente plus) lance une opération monstre en ce début d'année : L'Opération MDB. Le but ? T'apprendre à générer 60 000 € net en une seule opération de Marchand de Biens.

Il te dévoile comment le faire :
✅ Sans passer par les banques (le nerf de la guerre en 2026).
✅ En accédant au "Off-Market" (là où sont les vraies affaires à -25%).

Si tu veux diversifier ta stratégie et faire de l'achat-revente, jette un œil à ce qu'il propose, c'est du très lourd.

👉 Assister à sa conférence : ICI 
👉 Ou passe à l'action et dépose ta candidature à son incubateur :

🔨 L'Opération d’optimisation

Le bien est situé proche de la frontière Suisse (zone très chère). Le constat de départ : Un T2 de 54m² se loue environ 1 200 € CC dans le secteur. Avec le prix d'achat + travaux, on aurait eu une renta brute de 6,8%. Correct, mais on peut mieux faire.

Notre stratégie : On oublie les murs existants. On repart d'une feuille blanche. L'agencement d'origine gâchait de l'espace, alors on a tout redessiné pour optimiser les m² et créer une 2ème chambre.

Le Bilan après travaux (40k€ de rénovation totale) : 

  • L'appartement est devenu un T3 moderne.

  • Le loyer est passé de 1 200 € à 1 500 € CC.

  • 👉 Gain immédiat : + 300 € / mois (soit + 3 600 € / an). 

  • 👉 La rentabilité brute a bondi à 8,5%.

Tout ça, "juste" en déplaçant des cloisons !

appartement avant renovation

Avant

appartement après renovation

Après

👀 Leçon n°1 : Le Mindset de la "Visite Créative"

C'est là que tout se joue. Quand tu visites un bien, n'aie jamais d'idée préconçue. Si l'appart est moche, mal fichu, ou biscornu : C'est une bonne nouvelle. C'est souvent là que tu peux négocier le prix au m² à la baisse.

Ton job d'investisseur, c'est d'être créatif. Pose-toi devant le plan et demande-toi : "Comment je peux créer une pièce en plus ?" "Est-ce que cette cuisine immense ne pourrait pas devenir une chambre ?", etc.

⚠️ Attention, il y a quand même des limites techniques (on n'est pas magiciens) : Pour qu'une transformation soit possible, vérifie toujours 3 choses :

  1. Les fenêtres : Chaque chambre créée doit avoir une fenêtre (c'est la base légale et humaine). Pas de fenêtre = pas de chambre (ou alors un bureau/dressing/chambre avec verrière, mais ça ne se loue pas le même prix).

  2. Les murs porteurs : Si un mur porteur coupe l'appartement en deux, la redistribution des pièces va coûter très cher (IPN, étude structure, accord de la copro). Ça peut tuer la renta.

  3. Les évacuations : Si tu veux déplacer la cuisine ou la salle de bain, assure-toi que tu peux raccorder l'eau sans devoir surélever tout le sol de 20cm.

💰 Leçon n°2 : Le Bilan Financier (Cashflow Positif en LLD !)

On entend souvent : "Pour avoir du cashflow, il faut faire de la courte durée (Airbnb)". C'est faux. Ce projet est loué en LLD classique (Location Longue Durée). Pas de ménage, pas de check-in/check-out, pas de gestion lourde.

Voici les chiffres réels de l'opération :

  • Prix d'achat négocié : 160 000 €

  • Frais de notaire : 12 800 €

  • Travaux (Rénovation + Transformation T3) : 40 000 €

  • Apport (10%) : ~22 000 €

  • Crédit bancaire : 1 140 € / mois

Les Charges Mensuelles :

  • Taxe Foncière : 65 €

  • Charges de copro : 83 €

  • Assurance PNO : 15 €

  • Gestion : 0 € (Géré en direct par la cliente)

  • GLI : 0 € (Locataires sous garantie Visale)

💵 Le Verdict du Cashflow : 
Loyer (1 500 €) - Crédit (1 140 €) - Charges (163 €) =
+ 197 € de Cashflow Net / mois 🚀

On est sur presque 200 € net dans la poche chaque mois, avec un bien refait à neuf, en location classique, et... à la frontière Suisse !

C'est le mouton à 5 pattes :
✅ La sécurité patrimoniale d'un secteur très prisé (la frontière Suisse).
✅ La rentabilité d'un investissement hors zone tendue (8,5%).

🏗️ Tu veux le même résultat (sans gérer les travaux) ?

Ce projet, notre cliente n'a rien eu à faire. On a chassé le bien, imaginé le plan, géré les travaux, l’ameublement et la transformation de A à Z. Elle a juste signé et encaissé les loyers.

Tu cherches un projet clé en main comme celui-ci ?

👉 Réponds simplement "RENTA" à cet email. On prendra un moment pour analyser tes objectifs et voir si on peut te proposer une opportunité d’investissement !

La rentabilité ne se trouve pas, elle se fabrique.
Elle se fabrique avec des travaux intelligents et une vision que les autres n'ont pas.

À très vite pour une nouvelle édition d’Effet Levier ! 😊

Vivien & Maëlys
À tes côtés pour bâtir ta liberté financière 🚀

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